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La transaction pour l'achat d'un appartement: une avance et un contrat

Sergey Tikhonenko, agent immobilier ayant 16 ans d’expérience, et Anna Moiseeva, avocate et avocate en exercice, vous indique quels sont les documents nécessaires, quels pièges vous attendent et comment vous protéger autant que possible à toutes les étapes de la transaction.

Paiement anticipé

D'accord avec le vendeur sur le prix? La prochaine étape - faire une avance et signer un contrat d’avance. Il est préférable de planifier une réunion avec les entrepreneurs de l'appartement acheté, de sorte que vous ayez la possibilité de l'inspecter à nouveau et de découvrir quelque chose qui vous avait échappé auparavant.

Le vendeur immobilier peut vous proposer de signer un dépôt de garantie. Cela signifie que si vous refusez la transaction, vous perdez ce dépôt. Et en cas d'échec du vendeur - il doit retourner le dépôt en double. En outre, conformément à la loi, la partie qui a refusé d’accepter la transaction rembourse les pertes subies à l’autre partie.

Nous ne recommandons pas de conclure un contrat de dépôt, car il n’est pas rentable pour l’acheteur. Il y a toujours une chance que votre situation change: la banque n'approuvera pas cet appartement, il faudra de toute urgence de l'argent, etc., il est donc préférable de pouvoir percevoir votre acompte.

Les chances sont que le vendeur va changer d'avis, aussi, mais ils sont moins. Si une personne a déjà décidé de vendre, elle vend. Dans tous les cas, il vous sera très difficile de forcer le vendeur à restituer le dépôt en double. La plupart des vendeurs sont des gens très radins. Ils peuvent toujours donner de l'argent à d'autres personnes, mais pour rien! Seulement par la cour, et c'est une saga entière.

Bien sûr, en travaillant pour le vendeur, nous essayons simplement de conclure un contrat de dépôt afin de garder l'acheteur sur le crochet et de ne pas laisser la transaction échouer. Et en travaillant sur l'acheteur, nous choisissons un accord préalable. Pour l'acheteur, le dépôt est bon sur un marché en croissance, où il est important de fixer le prix et d'empêcher le vendeur de «passer par-dessus» à un autre acheteur. Et en période de stagnation, comme maintenant, une avance est plus commode.

Bien que dans l'accord préalable peut être prévu pour diverses conditions de résiliation. Parfois, il s’agit d’une totale liberté: chaque partie peut à tout moment mettre fin au contrat, l’argent est restitué, le sujet est clos. La signification d'un tel contrat est incompréhensible.

En fait, cela ne crée aucune obligation, mais cela peut être pratique pour l'acheteur. Parfois, le refus d’une transaction sans motif valable peut entraîner des pénalités. Naturellement, les sanctions devraient être bilatérales: si l'acheteur refuse, il perd tout ou partie de l'avance, si le vendeur refuse, il retourne l'avance et paie l'amende. Une liste de raisons valides peut être ouverte ou clairement limitée. En général, comme convenu.

Avant de signer le contrat, un certain nombre de problèmes importants doivent être discutés et résolus avec le vendeur:

  • Combien de temps êtes-vous prêt à conclure un accord? Il est vrai que ce terme sera, comme en droit pénal, conditionnel. Il faut toujours garder à l’esprit que le délai peut être retardé en raison de la collecte de documents par le vendeur, de retards dans l’obtention d’hypothèques, de la maladie du participant à la transaction, etc. Si le vendeur et l’acheteur agissent sans agent immobilier, en règle générale, retarde sérieusement la transaction.
  • Combien de temps le vendeur et sa famille sortent-ils de l'appartement (la soi-disant «exemption légale»)?
  • Quand l'appartement sera-t-il «libéré physiquement»? En d'autres termes, quand les locataires vont-ils quitter l'appartement?
  • Quel contenu de l'appartement vous restera?
  • Quel contenu sera exporté et combien de temps?
  • Comment le paiement sera-t-il effectué? En tout ou en partie? Cellule ou lettre de crédit? Quelle banque?
  • Quels documents le vendeur doit-il recueillir le jour de la transaction?
  • Qui s'occupera de l'enregistrement du contrat?

Toutes ces questions auraient dû être discutées au stade de la négociation, mais si vous avez oublié, résolvez-les avant de transférer l'avance.

Habituellement, une avance pour un appartement varie entre 30 000 et 100 000 roubles. Pour un appartement coûteux, le montant de l'avance peut être supérieur. Bien sûr, nous recommandons aux acheteurs de payer le moins possible et aux vendeurs de demander le plus possible. Eh bien, après cela - comme convenu. Dans tous les cas, le paiement anticipé sert à compenser la valeur de l'appartement, c'est-à-dire que vos coûts totaux ne dépendent pas de la taille de l'avance.

Vos principales transactions sont enregistrées dans le contrat préalable. Il doit apporter à l'agent immobilier de la réunion. Bien entendu, si vous achetez sans agent immobilier et que le vendeur vend à l’agent immobilier, ce dernier proposera son contrat établi en faveur du vendeur. Lisez-le attentivement et n'hésitez pas à demander des modifications.

Si personne n'a d'agent immobilier, téléchargez le texte du contrat sur Internet, mais veillez à le laisser à un spécialiste (agent immobilier ou avocat). Le contrat peut être appelé différemment: «Contrat anticipé», «Contrat prépayé», «Contrat de réservation» - cela n'a pas d'importance. En fait, dans le Code civil de la Fédération de Russie, il n’existe pas de terme «avance». En fait, il ne s’agit que d’un paiement anticipé partiel, mais historiquement, le nom «avance». Rappelez-vous que le nom du contrat n’affecte pas ses conséquences. Seul le contenu constitue «l’essence du contrat».

Donc, dans l'accord préalable devrait être spécifié:

  1. l'adresse exacte de l'appartement;
  2. prix de vente de l'appartement;
  3. des informations sur les parties au contrat;
  4. date de signature;
  5. la durée du contrat;
  6. les conditions de résiliation du contrat et le remboursement;
  7. pénalités pour non-respect du contrat.

Tout le reste est facultatif.

En plus de l'accord préalable, il est conseillé de faire une demande dans laquelle l'état de l'appartement au moment de la signature du document est enregistré en détail. Ce qui devrait être énuméré dans l'application:

  • les éléments de mobilier et d’équipement que les propriétaires s’engagent à laisser à l’acheteur;
  • pannes et défauts existants de l'appartement;
  • description de l'état de l'appartement (porte en acier, balcon vitré, plomberie de marque, etc.).

Tout cela est souhaitable pour soutenir des photographies, qui sont également jointes au contrat.

Souvent, les agences immobilières concluent un contrat avec l'acheteur (c'est-à-dire pour le compte de la société) et acceptent l'avance. Ostensiblement pour la sécurité et la sûreté de l'argent. Certaines grandes entreprises émettent certains «certificats» et «lettres de garantie» sur de beaux papiers avec timbres. En fait, cela ne vous donne aucune garantie supplémentaire. D'un point de vue juridique, un accord préalable plus correct - conclu entre le vendeur et l'acheteur. D'un point de vue pratique, il n'y a pas de grande différence. Faites confiance à cette agence - signez-la.

En plus du contrat, vous devez prendre un reçu manuscrit pour recevoir de l’argent du destinataire. Le contrat signé ne constitue pas une preuve du transfert d'argent! La preuve ne peut être que des documents bancaires (avec paiements en espèces) ou un reçu manuscrit (paiements en espèces). Le récépissé indiquera les détails du passeport du destinataire, le montant reçu et des informations sur l'accord préalable dans lequel l'argent a été transféré. Inscrit? Avez-vous payé? Maintenant, dites au revoir à votre argent.

Après avance

Bien sûr, si le contrat et le reçu sont émis correctement, les chances d’être épargnées sont minimes. Mais ils sont. Si la transaction est annulée et que le vendeur ou l'agent immobilier sans scrupules refuse de restituer l'argent, vous n'aurez qu'un moyen: le tribunal, ce qui est long, gênant et inefficace. De plus, vous pouvez vous en prendre à vous-même - changer d’avis, trouver un appartement moins cher ... Nous vous recommandons donc de considérer l’avance comme une dépense et d’être préparée à sa perte.

Les recherches se poursuivent-elles après le paiement anticipé? Faire une avance pour un appartement augmente vos chances de l'acheter, mais ne les rend pas à 100%. Il n'y a toujours aucune garantie.

Pourquoi

  • La transaction peut être rompue pour des raisons indépendantes de la volonté des parties. Défaillance de la banque ou de la compagnie d'assurance, problèmes de collecte de documents, rupture de chaîne, catastrophe naturelle, maladie ou décès du vendeur, etc.
  • La transaction peut échouer du fait de la faute du vendeur. Les circonstances de la vie ont changé, il a changé d'avis sur la vente d'un appartement, n'a pas trouvé d'option pour un achat, a reporté la vente, a augmenté le prix ...
  • Certains vendeurs, ayant reçu une avance, continuent à montrer l'appartement aux acheteurs potentiels, dans l'espoir de vendre à un prix plus élevé. Il arrive que le vendeur perçoive quelques avances, puis sélectionne l'acheteur - le plus rentable et le plus pratique. Le reste de l'argent est retourné. Temps perdu? Désolé, aucune compensation n'est fournie. En passant, n'oubliez pas, après avoir payé le paiement anticipé, de chercher sur Internet, les annonces pour la vente d'un appartement ont-elles été retirées? Sinon, rappelez poliment au vendeur sa promesse de suspendre la vente.
  • Ou peut-être vous trouverez vous-même une option plus attrayante? Même avec l'avance perdue, ce sera rentable. Il est particulièrement important de ne pas arrêter de chercher si vous êtes pressé. Besoin de faire un accord dans un mois? Ne comptez pas sur le vendeur qui s'engage à régler toutes les formalités à temps. Cherchez une solution de rechange. Certains acheteurs accordent plusieurs avances pour différents appartements à la fois et attendent: quelle transaction sera la plus rapide? Le reste de l'argent risque fort d'être perdu, mais un temps précieux est économisé!

Si vous n'êtes pas pressé et qu'ils ont sombré exactement dans cet appartement, détendez-vous et ayez de la patience. Le déménagement dans un nouvel appartement après un paiement anticipé peut avoir lieu dans un mois, dans deux ou trois mois et dans six mois. Telle est la vie.

Documents pour la transaction

Si vous achetez un appartement dans une hypothèque, la liste des documents vous sera envoyée par la banque. Il y en a plus d'une douzaine. Cependant, dans ce cas, vous n'êtes tenus que de souscrire une assurance. Tous les documents de l'appartement et les vendeurs doivent fournir au vendeur lui-même ou à son agent immobilier. Habituellement, l’agent immobilier du vendeur envoie les documents numérisés par courrier électronique à l’acheteur (ou à son agent immobilier), qui en vérifie l’intégralité et les envoie à la banque. C'est simple

Cependant, ne comptez pas complètement sur les avocats de la banque! Ils ont également tort. Et puis, loin de toutes les banques, les avocats sont responsables de la vérification des documents. Dans certaines banques, la stratégie est simple. Vous avez une assurance titres? Le crédit donnera. Si par la suite vous perdez votre appartement, la compagnie d’assurance paiera votre dette à la banque. Ne remboursera pas? Ainsi, vous rembourserez vous-même, car personne n’a annulé ses obligations de crédit. Il n'y a pas d'appartement, mais la dette reste.

Comme vous pouvez le constater, la banque risque beaucoup moins que vous. Il est donc indispensable de vérifier les documents d'un appartement, quelle que soit sa vérification. Si l'appartement est acheté sans hypothèque, la liste des documents nécessaires est réduite plusieurs fois. Pour conclure un contrat et enregistrer le transfert de propriété, il vous suffira de:

  1. passeport du vendeur et de l'acheteur;
  2. certificat de propriété du vendeur;
  3. titres de propriété;
  4. demande d'inscription;
  5. réception du paiement des droits;
  6. s'il y a des propriétaires mineurs - le consentement des autorités de tutelle pour vendre l'appartement.

Tout le monde Même le certificat d'enregistrement des temps récents n'est pas requis. Cependant, pour éliminer tous les doutes, nous vous recommandons de demander des documents supplémentaires au vendeur. C'est:

  • Extrait du livre de maison. Délivré au bureau des passeports ou à EIRTS dans votre région. Il enregistre toutes les personnes enregistrées dans cet appartement et les raisons de leur libération.
  • Extrait du registre unifié des droits civils (EPPL). Publié dans l'autorité d'enregistrement. Il reflète tous les transferts de propriété de cet appartement.
  • Certificat d'absence de dette sur les factures de services publics. Publié dans EIRTS.
  • Passeport technique Vous permet de voir la disposition originale de l'appartement et de savoir si le réaménagement illégal a été effectué. Preuve de réaménagement - des lignes rouges dans la fiche technique, mais elles ne le sont peut-être pas, alors il suffit de vérifier la "officielle" et la mise en page réelle.
  • Consentement notarié à la vente de l'époux / épouse du vendeur ou d'un certificat de divorce.

Si à la veille de la transaction, vous augmentiez le prix

Malheureusement, ça arrive. À Moscou, quelques jours avant la transaction, le prix peut augmenter de 100 000 à 300 000 roubles. D'une part, par rapport au coût d'un appartement, ce n'est pas tellement. Ce montant est effectivement collecté par les parents et les amis pendant deux ou trois jours. D'un autre côté, tous les plans s'effondrent. Le plus triste, c’est que les agents immobiliers peu scrupuleux augmentent souvent le prix avant un accord. Le propriétaire de l'appartement peut ne pas être au courant de ces fioritures. Options pour vos actions:

  • Jeter le nouveau prix. Vous déclarez que vous êtes prêt à acheter uniquement aux conditions convenues plus tôt. Il est possible que l’autre partie fasse preuve de prudence et que la transaction ait lieu.
  • Insister sur l'ancien prix. Si vous avez conclu un contrat préalable avec le vendeur, vous disposez d'un outil de pression. Vous avez le droit d'intenter une action en justice pour obliger le vendeur à conclure un contrat de vente dans les conditions décrites dans le contrat. En conséquence, le tribunal bloque l'enregistrement du transfert de propriété de l'objet jusqu'à la fin de l'examen de l'affaire. Tout cela confond le vendeur de cartes. Il est probable qu'il ait un autre acheteur disposé à payer un peu plus cher pour un appartement. Ou encore, plusieurs de ces acheteurs souhaitent organiser une vente aux enchères dans laquelle l'appartement sera vendu à celui qui a offert le prix maximum. (Oui, il existe une telle méthode pour vendre un appartement: le prix initial est abaissé, il y a de l'agitation parmi les acheteurs, une vente aux enchères est organisée et ... souvent, l'appartement est vendu à un prix supérieur à la moyenne. Telle est la psychologie humaine - l'excitation et l'émotion éteignent le cerveau, ce qui conduit à une mauvaise affaire.) Ici, un procès gèle les transactions à plat. Le vendeur perd du temps, il acceptera probablement vos conditions.
  • Prenez un nouveau prix. Si, avec une augmentation de prix, l’attractivité de l’objet n’a pas diminué, il peut être logique de l’accepter. "Accepter et pardonner", comme disait le personnage comique. Si vous ne communiquez pas avec le vendeur, mais avec son agent immobilier, essayez de contacter le vendeur. Il est possible que le propriétaire de l'appartement ne soit pas au courant de la manipulation.

Mais les vendeurs ne sont pas les seuls à s'engager avant un accord. Parfois, l'acheteur en souffre. Surtout s'il a de l'argent et est dans la chaîne de transactions en premier, ou "top" dans l'argot des agents immobiliers. Les vendeurs changent d'appartement - par exemple, d'odnushki move à dvushku. Les propriétaires d'un magasin à deux hommes achètent à leur tour trois roubles. Une chaîne de trois à cinq alternatives n’est pas inhabituelle. Si le «meilleur» acheteur avant la transaction nécessite une remise de 50 000 à 300 000 roubles, il y a alors de fortes chances que toute la chaîne se plie à contrecœur à ses conditions.

Il y a un autre extrême dans la sélection des appartements. Certains des acheteurs vont voir pendant des mois, ils cherchent quelque chose, ils choisissent, mais l’affaire n’atteint pas l’avance. Les agents immobiliers appellent ce type d'acheteurs des "touristes". Vous avez un super appartement? Métro accessible à pied, bonnes options, documents propres. Le vendeur est pressé de vendre et est prêt à négocier sérieusement. La voici, il faut la prendre!

Mais les "touristes" ne sont pas complètement satisfaits. Ils sont tourmentés par la pensée: que se passe-t-il si un appartement devient encore meilleur! Attendons un peu, regarde. Après quelques semaines (et parfois même plusieurs mois), ils reprennent conscience. Je n’ai rien amélioré de mieux, je suis fatigué d’aller voir les vues, il est peut-être logique de s’attarder sur ce premier appartement. Mais tard, l'appartement est vendu. En règle générale, les agents immobiliers refusent à ces clients tôt ou tard - le temps est précieux et irremplaçable. Donc, perfectionnisme, la recherche de la propriété idéale dans l’immobilier est lourde de perte de temps et de déception. Il est important de déterminer vos priorités à l’avance et d’accepter l’idée que l’idéal est inaccessible.

Rédiger un contrat de vente

Documents rassemblés et vérifiés? Vous pouvez procéder à la conclusion du grand et terrible contrat de vente (DCT). Le contrat de vente fournit à l'agent immobilier. Les notaires et les avocats fournissent également un service pour la rédaction d'un "beau" contrat. Contactez un professionnel de confiance.

Il y a bien sûr l'option "télécharger à partir d'Internet", mais si vous n'êtes pas un expert, il est préférable de refuser de telles étapes extrêmes. La qualité du contenu juridique sur Internet laisse beaucoup à désirer. Absolument, tout contrat que vous y trouvez doit être édité et finalisé en fonction de votre situation, de la législation et du bon sens.

En vertu de la loi, le contrat de vente doit être écrit. Notarisation non requise. Pire de notaire d'impression, vous ne serez pas, mais peu d'utilisation. De plus, le service n'est pas bon marché - jusqu'à 1% du prix de l'appartement. Vous n'avez besoin d'un notaire que si vous contractez une hypothèque - pour certifier une hypothèque.

La procédure passionnante de conclusion avec le vendeur DCT peut être effectuée dans un café ou dans un bureau d’une agence immobilière, mais il est préférable de louer une salle de réunion dans une banque par laquelle vous ferez des calculs.

Conditions essentielles du contrat de vente:

  • L'adresse exacte et les caractéristiques de l'appartement (images, sol). En passant, avant de signer le contrat, marchez seul et assurez-vous que les numéros de maison et d’appartement correspondent à ceux indiqués dans les documents du vendeur. La fraude de la série «montrer un appartement et en vendre un autre» est pratiquée dans le monde entier depuis des temps immémoriaux. En réalité, il s’agit de la seule condition essentielle à la DCT, prévue par le Code civil. Si l'objet du contrat est déterminé, le contrat est considéré comme conclu. Другие важные условия ДКП:
  • Цена.
  • Дата подписания.
  • Сроки и условия физического и юридического освобождения квартиры, санкции за невыполнение этих условий. Желательно, чтобы освобождение квартиры произошло ДО подписания договора купли-продажи. На случай, если это не получится, можно предусмотреть в договоре, чтобы небольшая часть суммы передавалась продавцу после выполнения этих действий.

Например, цена квартиры 6 млн руб. Из них 50 000 руб. вы вносите на авансе, 5,9 млн передаете через ячейку при заключении ДКП, а последние 50 000 руб. продавец получает, когда выписывается и съезжает с квартиры.

  • Наличие информации о продавцах, покупателях, правоустанавливающих документах, распределении долей в покупаемой квартире.

К договору купли-продажи также добавляется приложение, описывающее состояние и содержимое квартиры, желательно с фотографиями. Можно скопировать это приложение из Авансового договора.

Изредка стороны договариваются о таком варианте: большая часть суммы за квартиру вносится сразу, а остаток покупатель выплачивает в течение нескольких месяцев (или лет) равными платежами. Это удобный вариант, когда покупателю, как водится, «не хватает», а кредит по разным причинам взять нельзя.

Рассрочка на вторичном рынке - явление крайне редкое и опасное для продавца квартиры. Если покупатель, уже получив в собственность квартиру, перестает платить, рычагов давления на него у бывшего собственника нет. Только суд, а это долго и не всегда эффективно. Зато для покупателя этот вариант очень выгоден и удобен. Деньги завтра всегда дешевле, чем деньги сегодня! Поэтому предложить продавцу рассрочку можно, но настаивать не имеет смысла. 99 % собственников откажутся, и правильно сделают.

Если все-таки вы договорились о рассрочке, оформляется она отдельно как договор займа. То есть ДКП составляется стандартно, а к нему прилагается договор займа на недостающую сумму, прописывается срок, периодичность и размеры платежей.