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Achat et vente de la part de locaux d'habitation

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On pense que le logement le moins cher est une chambre dans un appartement communautaire. Cependant, il existe une forme de bail plus économique - l’acquisition d’une part de propriété. Les actions sont très différentes, du microscopique au dominant. Vous pouvez par exemple devenir propriétaire d'un centième appartement et ses deux tiers. La particularité des actions est qu'elles sont vendues en dessous du prix du marché des mètres carrés réels. Le revers est un grand nombre de poursuites intentées avant, pendant et après les transactions avec des actions.

Types de propriété

Un appartement, une maison ou un autre bien immobilier peut ne pas avoir un, mais deux propriétaires ou plus. Appelez-les co-propriétaires. Légalement, leurs droits peuvent être accordés de plusieurs manières.

Copropriété. Cela signifie que deux personnes ou plus sont nommées dans le certificat de titre, mais cela n'indique pas quelle est leur relation de propriété par rapport à la propriété.

Copropriété partagée. Il diffère en ce que les documents indiquent dans quelles parts les copropriétaires sont propriétaires des biens immobiliers. Dans ce cas, le certificat de propriété peut être un certificat dans lequel les propriétaires s’intègrent dans la partie qui leur appartient (par exemple, 1/2 ou 1/3 des parts) du logement, et deux ou plus, enregistrés séparément pour les copropriétaires.

Le droit de prendre part au salon de quelque chose semble être comme posséder une chambre dans un appartement commun. Cependant, il y a une différence significative.

Dans le cas d'un appartement commun, toutes les chambres sont des propriétés séparées pour lesquelles des certificats de propriété sont émis. La pièce est un espace de vie isolé à l'intérieur de l'appartement. Il a un espace de vie connu et possédé. Pour une pièce séparée dans un appartement commun, vous pouvez obtenir un jeu complet de documents du BTI et de ZhEKA, qui ne concernent que cette pièce.

La propriété d'une action dans une zone résidentielle est un sujet plus abstrait. Il est souvent extrêmement difficile d’attribuer une quote-part en nature: par exemple, lorsque deux copropriétaires jouissant de droits de propriété égaux possèdent un appartement de deux pièces, où les pièces, bien sûr, diffèrent considérablement par leur taille. Et, par exemple, dans un appartement d'une pièce, il est tout simplement impossible d'attribuer une action en nature. C'est dans une telle incertitude que réside la spécificité de l'action en tant qu'immobilier.

Où est quel espace

Si l'un des propriétaires de l'appartement vend sa part de la propriété, un accord sur l'utilisation du logement (appartement, maison) est utilisé pour clarifier les circonstances de la vie quotidienne. En toute simplicité, ce document reflète la géographie des occupants: environ selon le principe «c’est une chambre de grand-mère, c’est une chambre d’enfant, maman et papa y vivent», etc. En fait, le contrat ne fixe que certaines caractéristiques (généralement établies auparavant) de la vie dans un appartement, mais les soumet à un accord juridiquement contraignant. Lorsque la procédure d'utilisation de l'appartement est établie d'un commun accord par les propriétaires, le document est établi et notarié (le papier est lui-même certifié, les coûts sont minimes). Si le consentement n'est pas trouvé - la question de savoir qui habite dans quelle pièce est décidée par le tribunal.

Pour la vente d'une action, la mise en place d'une procédure d'utilisation d'un appartement est très importante. Ce document détermine comment et dans quelle (s) pièce (s) un acheteur potentiel d’actions pourra vivre. Il convient d'ajouter qu'avec une petite part de la propriété d'un appartement (ou s'il s'agit d'un appartement d'une pièce), l'acheteur se trouve dans une double position. D'une part, en participant aux droits de propriété, il devrait avoir le droit de vivre dans un appartement. Par contre, cela pourrait ne pas être réalisable pour des raisons purement techniques.

Il convient d'ajouter qu'il existe (rarement) des cas où la propriété est définie comme un joint. L'attribution d'actions se produit à nouveau de deux manières: soit par la signature d'un contrat d'attribution d'actions par un notaire (là encore, ce n'est pas la transaction qui est certifiée, mais le papier lui-même), soit dans le cadre d'une procédure judiciaire. Un contrat notarié ou une décision de justice permet aux bureaux d'enregistrement de délivrer de nouveaux certificats de propriété aux propriétaires.

Aspects informels

La vente d'un appartement en actions est un désavantage pour les copropriétaires. Pour 100% des actions vendues séparément, vous pouvez obtenir un montant inférieur de 30 à 50% à la valeur marchande de la propriété. Si les copropriétaires veulent, par exemple, se quitter, il est plus facile de vendre une maison entièrement et à la valeur du marché. Après la vente d'une action par l'un des propriétaires, les autres restent dans la perte notoire, puisqu'ils ne peuvent plus réaliser eux-mêmes les compteurs, mais uniquement les actions.

En d'autres termes, l'apparition dans la vente d'une part de propriété signifie généralement que les possibilités d'un dialogue constructif entre les propriétaires de l'appartement sont irréversibles. En passant, les acheteurs essaient souvent de tirer parti de cette situation: ils ont acheté une action à un prix inférieur au prix du marché, réglé un appartement jusqu'au bout, puis à un prix inférieur au prix du marché.

Deux conclusions peuvent en être tirées. Premièrement, l’acheteur de parts se retrouve automatiquement dans une situation de conflit, généralement associée à une opposition de longue date entre parents ou anciens époux. Le confort psychologique est, pour le moins que l'on puisse dire, pas. Deuxièmement, lorsque vous effectuez une transaction avec une action, vous devez être extrêmement attentif et observer les formalités avec la plus grande attention. Sinon, vous risquez fort de recevoir une réclamation de la part de copropriétaires insatisfaits, ce qui entraînera la résiliation de la transaction et la perte du droit de propriété sur l'action.

Règles du jeu

Lors de la vente d'une action, son propriétaire est obligé d'offrir aux copropriétaires de l'acheter au prix déclaré par lui. En cas de refus, il peut vendre sa propriété à des tiers. Toutefois, si l'action était vendue à un prix inférieur d'au moins un centime à celui offert aux copropriétaires, ceux-ci peuvent déclarer la transaction nulle et non avenue.

L'un des problèmes techniques les plus difficiles dans cette situation est de recevoir un refus (ou un consentement et de l'argent avec cela). En théorie, un copropriétaire qui ne veut pas racheter une action devrait déclarer son refus par écrit, en l'assurant d'un notaire. Mais dans la vraie vie, c'est extrêmement rare.

La proposition de rachat de la part des copropriétaires doit être notifiée par lettre recommandée à la livraison de laquelle le destinataire doit signer. Mais les copropriétaires de l'appartement pour cela doivent au moins ouvrir la porte au facteur. Et les personnes qui veulent par tous les moyens empêcher les tiers copropriétaires de comparaître à la maison peuvent éviter par tous les moyens possibles de recevoir un avis de rachat. L’idée est simple: vous pouvez alors faire une demande de résiliation de la transaction sur la base d’une violation du droit de préemption d’acquérir une action.

Les agents qui ont de l'expérience dans la conduite d'opérations sur des actions affirment que, selon la pratique judiciaire, la confirmation du fait que le copropriétaire a été informé est la confirmation du courrier lors de la remise d'une lettre recommandée. Si le copropriétaire ne répond pas à l'offre de rachat dans les 30 jours à compter de la date de notification, vous pouvez commencer à vendre l'action à des tiers.

Étant donné que la part de propriété d'un appartement ne peut pas être définie comme une propriété unique, la collecte de documents pour la vente d'une action s'effectue de la même manière que dans le cas de la vente de logements entiers (pour plus d'informations, voir le matériel concernant l'achat et la vente d'appartements sur le marché secondaire).

Certes, il existe certaines nuances techniques. Par exemple, un copropriétaire veut vendre sa part et le certificat est conservé par un autre, qui ne veut pas autoriser une telle transaction, dans une armoire verrouillée. Dans ce cas, le propriétaire de l'action peut recevoir soit un duplicata du certificat de propriété, soit un extrait du registre unifié de la propriété de biens immobiliers (EDR), sur la base duquel vous pouvez collecter les documents nécessaires à la transaction.

La seule différence importante dans la vente d'une action est que ses participants devront se présenter devant les tribunaux pendant plus d'un an pour défendre leur cause et la légitimité de la transaction d'aliénation de propriété réalisée précédemment.

Sois prudent les enfants

Comme dans le cas des appartements vendus sur le marché secondaire, une attention particulière doit être portée lors de la préparation et de la réalisation de la transaction à l'impeccabilité juridique des droits de propriété.

Les actions de propriété ont une particularité curieuse. Habituellement, ce type de droits de propriété se retrouve dans les appartements du marché secondaire, qui n’ont pas une histoire de revente complète (les copropriétaires avec une histoire douteuse d’appartements ont simplement peur de vendre des actions - une observation, bien que du domaine de la psychologie, mais confirmée par la pratique). Conclusion: il faut prêter plus d'attention aux aspects juridiques, et cela est lié à la fois à l'objet dans son ensemble et à l'historique de l'action.

En pratique, le sujet le plus fréquemment invoqué pour réclamer la résiliation d'une transaction de vente d'une part dans un appartement est une violation des droits des mineurs en cours de privatisation du logement, qui s'est déjà produite (il y a peut-être plusieurs années). Les opinions, les avocats et les agents immobiliers sur le délai de prescription sur cette question varient considérablement. Vraisemblablement, la pratique judiciaire ne peut pas non plus donner une réponse sans équivoque - les décisions sont prises très différemment. La réponse est simple: s’il existe un risque de litiges ultérieurs sur la résiliation de la transaction en rapport avec les droits des mineurs, l’achat d’une action doit être abandonné. Dans ce domaine de risque est déjà suffisant - bien que l’achat d’une action puisse avoir des avantages directs.