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Abandonnez-le immédiatement! Tout sur la location de biens à l'étranger

Lors de l’achat d’une maison à l’étranger, nous savons bien qu’elle ne sera pas toujours là. Quelqu'un parvient à envoyer des parents, des enfants, des amis à l'étranger, mais la majorité est confrontée au problème suivant: comment louer un logement à l'étranger?

Le loyer n'est pas seulement la joie du fait que la maison n'est pas vide. C'est une opportunité pour assurer la sécurité du logement, ainsi que pour payer les factures de services publics ou les hypothèques. Cependant, la location d'une propriété peut être une fin en soi, car elle peut rapporter de bons revenus. Lequel

Combien pouvez-vous gagner en location?

En Bulgarie, le loyer rapporte environ 4 à 6% par an. On promet souvent à au moins 6 à 8% du revenu à des acheteurs potentiels, mais les professionnels du marché leur conseillent de faire confiance à ces déclarations, les considérant comme inexactes. Pour la Finlande, en particulier pour Helsinki, des revenus locatifs de 4,5 à 6,2% par an sont considérés comme normaux. Pour l’Italie, selon la région, 3,2 à 6,1%. En Allemagne, sur le marché, vous pouvez trouver des offres avec un revenu garanti de 9,4%. Au Royaume-Uni, le rendement peut ne pas être très élevé - seulement 2,9 à 5,3% par an.

À Sahl Hasheesh (Égypte), un rendement de 5% est considéré comme trop faible. Dans ces conditions, les sociétés de développement proposent de conclure des contrats de location garantis avec paiement d'intérêts une fois par an. La meilleure option est de louer une maison par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Dans ce cas, le revenu sera de 7% par an et plus, et les paiements seront versés sur le compte courant du propriétaire sur une base mensuelle.

Combien de temps faut-il pour récupérer l'investissement? La période de récupération se fait par arithmétique simple. Par exemple, avec un rendement de 5%, l’immobilier rapportera en 20 ans. Passons de la théorie à la pratique.

Combien devrais-je investir pour louer avec succès?

Souvent, lors de l'achat, les acheteurs sont guidés uniquement par le prix de l'objet. Cependant, il est conseillé aux agents immobiliers de s'abstenir d'acheter des logements trop bon marché sur le principe «si seulement un toit sur la tête était», car vous devez regarder devant vous - à l'avenir, ces logements seront très difficiles à louer et à vendre. Si l'appartement est plus grand et plus cher, le revenu locatif sera tout à fait compréhensible, tandis que les coûts d'entretien du logement augmenteront légèrement et constitueront par conséquent une partie moins importante du revenu.

Le coût minimum des objets, intéressant du point de vue des revenus locatifs, par pays - les ventes en tête est donné dans le tableau.

PaysBudget d'achat, en milliers d'euros
Bulgarie (Sunny Beach)35,0
Allemagne (Berlin)120,0
Egypte (Hurghada)25,0
Espagne (Costa Blanca)70,0-80,0
Italie (lac Majeur)90,0-100,0
USA (Floride)80,0
Monténégro (Herceg Novi)60,0
République tchèque (Prague)130,0

Combien puis-je prendre?

Le loyer que l'on peut attribuer à un logement dépend de nombreux facteurs. Et si le propriétaire n'est pas obligé de remettre ce qu'il a déjà acheté et qu'il ne cherche toujours que l'option la plus efficace pour une livraison ultérieure, il convient de sélectionner soigneusement la région.

Prenez la République tchèque. À Prague, un appartement de 1 + 1 (une chambre et une chambre) dans une maison en brique à la périphérie est loué à un tarif de 350 € par mois, y compris les factures de services publics. Pour des appartements similaires dans le centre, vous pouvez demander 850 € par mois.

Si vous achetez un logement dans les stations de ski en Bulgarie, vous devrez oublier vos propres vacances le 31 décembre - c’est pendant les vacances du Nouvel An que les tarifs de location et, par conséquent, les profits sont les plus élevés. Si nous parlons des régions, Bansko est généralement plus cher que Pamporovo. En outre, des compétitions internationales de ski alpin ont lieu chaque année à Bansko, ce qui accroît également la demande de location.

En Finlande, vous pouvez louer une maison de résidence permanente pour 1 à 1 500 € par mois, un chalet pour vous détendre sur le lac - à partir de 500 € par semaine. La fourchette des tarifs de location pour les appartements est colossale. Si vous êtes dans le centre de Helsinki, vous pouvez facilement louer un appartement de trois pièces pour 1 à 1 200 000 € par mois, puis à Lappeenranta - à partir de 300 €.

Ceux qui souhaitent rester en Italie pour des vacances en Italie, entendront d’abord l’Italie «classique», c’est-à-dire les côtes des régions de Rimini, de la Toscane et de la Ligurie. Par conséquent, acquérir à louer, par exemple, la Calabre n’en vaut pas la peine. Voici un petit appartement de 15-20 mètres carrés. m plus de 500 € par mois ne sont pas passés, même en août.

Il convient de rappeler que la saison dans de nombreux pays de villégiature n’est pas sans fin, et il se peut que l’appartement soit vide pendant au moins six mois et que même pendant la saison, vous ne puissiez pas "conserver" le taux de location maximal. Par exemple, en Espagne, sur la Costa del Sol, en période de pointe pour des appartements de qualité, il est tout à fait possible de gagner 700 € par semaine. Toutefois, si un contrat à long terme est conclu, les frais sont réduits.

Quels impôts sur les revenus locatifs doivent payer?

Les taxes sur les revenus locatifs varient considérablement d'un pays à l'autre. En règle générale, la taille de la base imposable peut être réduite en déduisant les taxes foncières, le coût des réparations et de l'entretien du logement, les paiements pour services de copropriété.

Les taux d'imposition sur les revenus locatifs sont indiqués dans le tableau.

PaysTaux de taxe
Bulgarie10%
Allemagneà partir de 25%
La finlande28%
Espagne24%
États-Unis30%
Italie40%
République Tchèqueenviron 17%
La Lettonie15%
Monténégro15%
L'Egypte20%

Mais en Turquie, le propriétaire est exempt d’impôt sur les revenus de location. Cependant, seulement si un seul bien est à louer - un appartement ou une villa.

L'évasion fiscale n'a pas de sens, surtout en Europe. Le principe selon lequel «les services fiscaux ne savent peut-être pas de moi» ne fonctionne pas car, en payant des impôts lors de l'achat d'une maison, le propriétaire entre déjà dans l'assiette des contribuables. Et la possibilité que le fait de louer reste des services pertinents "inaperçus" est pratiquement exclue.

La peine encourue pour fraude fiscale sur des biens à remettre, par exemple en Espagne, est de 30 000 €.

Calculer

En se concentrant sur le coût minimum et en espérant faire au moins partiellement don de logements, un petit appartement en Bulgarie sur la côte peut être acheté pour 30 000 €. La haute saison ne dure que deux mois - juillet et août. Maximum comme les appartements peuvent être loués pour 40 € par jour. Si vous avez réussi à céder le logement pour toute la période considérée, c'est considéré comme une chance. Cependant, l'option la plus réaliste consiste à confier le logement pour un mois seulement. Vous obtenez ainsi 1,2 000 €. Avec le bénéfice, vous payez la maintenance annuelle de l'objet (nettoyage de la piscine, nettoyage du territoire, etc.) - au moins 200 €, ainsi qu'une taxe annuelle d'environ 50 €. L'argent restant est payé 10% d'impôt. "Propre" vous obtenez 855 €. Cela ne représente que 2,85% du revenu annuel. L'appartement situé en première ligne de mer peut être loué beaucoup plus rentable, mais il coûte naturellement plus cher.

Qui contacter?

Option 1 (pour les amateurs de risque): prenez la propriété elle-même, sans intermédiaires. Un avantage dans cette situation est une économie sur les frais d'agence. C'est là que se termine le mérite. Et les questions se posent: comment trouver un locataire dans un pays avec une mentalité différente et une langue souvent inconnue? Comment organiser le processus de paiement? Comment résoudre les problèmes possibles?

Deuxième option (pour votre tranquillité d'esprit): confiez le processus de transfert de l'agent à la société de gestion. En règle générale, il s'agit de la structure du développeur, créée dans des projets assez volumineux. Outre la location, les sociétés de gestion s'occupent de l'entretien du bâtiment (réparations planifiées et urgentes), du nettoyage du territoire, du nettoyage des piscines, de la tonte des pelouses et fournissent également un service de chambre. Le coût de la société de gestion dépend de ce qui est exactement inclus dans ses responsabilités. Par exemple, en République tchèque, l’option suivante est possible: le propriétaire verse 15% de ses revenus à ses directeurs et "oublie tout". La seule chose que vous devrez payer des impôts.

Le processus de location dans les pays exotiques doit être abordé avec plus de soin. Les professionnels du marché soulignent que la société de gestion peut rencontrer des difficultés pour céder le logement à des étrangers et qu'une plus grande participation personnelle au processus sera nécessaire.

En plus des sociétés de gestion, vous pouvez contacter vos agences immobilières locales. Dans la même République tchèque, le coût des services de l’agence de recherche de locataire est égal au loyer mensuel.

Comment passer?

Le propriétaire et le locataire concluent un contrat de location. Le contrat contient les coordonnées des parties et l'objet remis, les conditions et le coût du contrat de location, les droits et obligations des parties. Si le contrat de location est passé par la société de gestion, le contrat précise les conditions du contrat de location et le montant des paiements.

Si le propriétaire loue une maison par ses propres moyens, vous devez connaître certaines des nuances. D'abord, le locataire s'engage en règle générale. Par exemple, il peut être égal au loyer mensuel. Le dépôt est pour le propriétaire une garantie de la sécurité des meubles, de la décoration, etc. Si quelque chose est endommagé, la caution n'est pas restituée au locataire lors de son départ.

Deuxièmement, si le locataire a l'intention de déménager plus tôt que prévu, il est obligé d'avertir le propriétaire à ce sujet à l'avance. De plus, le propriétaire n’a pas le droit de résilier le contrat à l’avance. Par exemple, en Allemagne, la loi est du côté du locataire. Si le propriétaire décide soudainement de mettre fin au contrat de location et d'entrer chez lui, il sera extrêmement difficile de le faire. Surtout si le locataire fait régulièrement le loyer et que le propriétaire habite en permanence en Russie et que cette propriété n'est pas son seul logement. Aux États-Unis, au contraire, personne ne poursuivra le locataire «en fuite» avant l'expiration du contrat. Cependant, cela ne concerne que les logements du segment low cost. Et en Italie, vous pouvez louer un logement à des non-résidents pour une période ne dépassant pas trois mois.

Comme pour l'immobilier résidentiel, il existe également des caractéristiques dans le segment des propriétés commerciales. Par exemple, en Espagne, lorsque vous louez une petite entreprise (cafétéria, salon de coiffure), il existe un paiement non remboursable - traspaso. Sa taille est à partir de 25 000 € En cas de refus de poursuivre le bail, le locataire perd ce dépôt. Le seul moyen de retourner le dépôt de garantie est de trouver un nouveau locataire. Si, à l'avenir, vous envisagez de racheter le bien loué, vous avez la possibilité de convenir avec le propriétaire de l'inclusion du transport dans le prix.

Astuces de location. beaucoup plus rentable à investir?

Hôtels Condo

L'acheteur achète des unités d'habitation distinctes pour les louer ultérieurement. Les régions les plus rentables avec un flux touristique toute l’année: Prague, Vienne, Rome, Paris. Le revenu annuel est de 6-10%.

Cession-bail - un programme gouvernemental unique destiné à attirer les investissements privés dans l'immobilier en France. En d’autres termes, c’est une façon d’acheter une maison dont le loyer est garanti à des conditions déterminées par l’État. Le revenu est de 3-4% par an.

Vous pouvez louer une maison en ne payant qu'une partie de son coût. Ceci est déterminé par la loi. Il est possible de louer après avoir effectué le premier versement pour un bien immobilier, par exemple en Turquie et en Espagne. Mais au Monténégro, en Serbie et en Croatie, la location de logements n’est autorisée qu’après paiement intégral.